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Zinsaufschlag forward Darlehen

Zu beachten ist auch, dass einige Banken auch auf die Zinsaufschläge für einen bestimmten Zeitraum für ein echtes Forward-Darlehen verzichten. Bestimmen Sie einen Richtwert für Ihre Anschlussfinanzierung und die Zinsprämie für ein Terminkredit. Beträgt die monatliche Zinsprämie ca. Für jeden angefangenen Monat bis zur tatsächlichen Auszahlung des Terminkredits wird in Abhängigkeit von der Anzahl der Forwardmonate eine geringe Zinsprämie berechnet. Eine Zinsaufschlag wird für eine Zinsaufschlag berechnet, nicht aber für ein unrealistisches Terminkredit. Die ING-DiBa bietet nun Terminkredite ohne Zinsprämie an.

Terminkredite – mit Zinsbürgschaft

Worauf sollte ich bei der Aufnahme eines Terminkredits achten? Pro angefangenem Kalendermonat bis zur eigentlichen Ausgabe des Terminkredits wird eine geringe Zinsprämie erhoben. Deshalb ist der Zins eines Terminkredits in der Praxis etwas höher als der aktuelle Zins – je größer die Durchlaufzeit, desto höher die Abweichung. Wichtig: Ein Terminkredit muss immer zu den festgelegten Bedingungen angenommen werden.

Selbst wenn der Tageszinssatz zum Auszahlungszeitpunkt unter dem vertraglich festgelegten Fremdkapitalzinssatz liegt, muss das Terminkreditgeschäft weiterhin genutzt werden. Die Kreditnehmer können in diesem Falle nicht mehr von den niedrigen Marktzinssätzen auskommen. Dies macht das Forward-Darlehen zu einer sehr interessanten Finanzierungskomponente, gerade im derzeitigen Marktumfeld des historisch niedrigen Zinsniveaus mit mittelfristiger Aufwärtsentwicklung.

Die Folgefinanzierung ist für Kreditnehmer immer ein bestimmtes Finanzrisiko. Erhöht sich der Marktzinssatz während der Festzinsperiode des ersten Kredits signifikant, kann eine weitere Finanzierungsmöglichkeit trotz des niedrigeren Kreditbetrages kostspielig werden. Die Kreditnehmer bezahlen den gesamten Kreditbetrag während der Festzinsperiode ab. Wegen der sehr großen Monatsbelastung ist diese Option in der Regel nur für Kreditnehmer mit einem überdurchschnittlichen Gehalt von Interesse.

Ein weiterer Weg, die für die Folgefinanzierung vorteilhaften Zinssätze zu erhalten, ist das Terminkreditgeschäft. Über diese Lösungsansätze für die Folgefinanzierung werden wir Sie im Rahmen eines Beratungsgesprächs ausführlich unterrichten. Wie sieht ein Forward-Darlehen aus? Bei einem Terminkredit handelt es sich um eine verhältnismäßig neue Kreditform, die nur für Folgefinanzierungen genutzt werden kann.

D. h., die Kreditnehmer müssen bereits ein aktuelles Baudarlehen geschlossen haben, um ein Terminkredit zu beantragen. Das Forward-Darlehen stand zunächst nur kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zur Folgefinanzierung zur Verfügung. In den späten 90er Jahren gibt es auch Offerten für Privatkreditnehmer auf dem Bietermarkt. Hinter einem Forward-Darlehen steht die Absicht, lange vor dem Auslaufen der Festzinsperiode einen Folgefinanzierungsvertrag zu schließen und damit die derzeit vorteilhaften Zinssätze für die Folgejahre zu erhalten.

Der Forward-Darlehen ist selbst ein normaler Annuitätenkredit mit konstantem Zinssatz, aber der Clou ist, dass das Auszahlungsdatum des Kredits um mehrere Jahre verschoben werden kann. Während dieser Zeit bezahlt der Kreditnehmer keine Tranchen und der Kreditgeber belastet keine Zusagezinsen für das noch nicht gekündigte Darlehen. ¿Wie läuft das Terminkreditgeschäft ab?

Ein Terminkredit gibt den Kreditnehmern die Chance, die derzeit vorteilhaften Zinssätze für Folgefinanzierungen zu einem Zeitpunkt zu gewährleisten, an dem ihre Bauvorhaben noch mehrere Jahre laufen. Ein normaler Anschlussfinanzierungsvertrag kann frÃ?hestens 24 Kalendermonate vor Ende der Festschreibungszeit geschlossen werden. Allerdings verzichtet ein Teil der Kreditanstalten auf diese Zölle. Eine Nachfolgefinanzierung mit einem gewöhnlichen Baukredit über 24 Monaten im Vorhinein ist jedoch nicht möglich.

Bei einem Terminkredit ist die Situation anders. Der Grund dafür ist, dass der Bewerber den derzeitigen Marktzinssatz für die Folgejahre mehrere Jahre vor dem Auslaufen des festen Zinssatzes festlegen kann. Es können mehrere Jahre zwischen dem Vertragsabschluss und der eigentlichen Ausschüttung des Darlehensbetrags vergehen. Fachleute nennen diesen Zeitabschnitt die Vorwärtsphase. Der Zinssatz für die Folgefinanzierung mit dem Terminkredit liegt auf dem Stand zum Vertragsabschluss.

Hinzu kommt eine laufzeitabhängige Zinsprämie des Kreditinstituts. Diese basiert auf dem Gedanken der Gerechtigkeit, denn bei steigenden Kreditzinsen entweicht der Geldgeber einem großen Teil der eventuellen Verzinsung durch das vorteilhafte Terminkredit. Dafür bekommt der Geldgeber ein hohes Maß an Planbarkeit für die zukünftige Entwicklung. Abgesehen von der besonderen Eigenschaft der vorzeitigen Festsetzung der Kreditzinsen und der zukünftigen Ausschüttung des Kreditbetrages ist das Terminkreditgeschäft ein klassischer Annuitätenkredit.

Inwiefern kann ich ein Terminkredit im Vorgriff auflösen? Der Forward-Darlehen gibt dem Kreditnehmer ein hohes Maß an Planbarkeit für seine Nachfinanzierung. Der Grund dafür ist, dass der Kreditnehmer mehrere Jahre vor dem Ende der vertraglich festgelegten Festschreibungszeit einen günstigeren Zinssatz absichern kann. Bei den meisten Kreditinstituten, mit denen wir kooperieren, werden Terminkredite bis zu fünf Jahre vor dem geplanten Auszahlungstermin vergeben.

Der Forward-Darlehen gewährt dem Kreditnehmer Planungssicherheit während der ganzen Forward-Phase und der Jahre der vertraglich festgelegten Festzinsperiode. Die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer wissen daher im günstigsten Fall bereits heute die montalen Finanzausgaben des Baukredits für die nÃ??chsten 15 bis 20 Jahre auf den nÃ?chsten Betrag in EUR und Centniveau. Die Anzahl der Kalendermonate zwischen Vertragsabschluss und tatsächlicher Ausschüttung, die zwischen Vertragsabschluss und tatsächlichem Vertragsabschluss vergehen kann, wird von jedem Institut nach eigenem Ermessen festgelegt.

Abhängig vom Kreditgeber sind die Konditionen daher sehr verschieden. In der Regel kann jedoch ein Terminkredit vereinbart werden, wenn die derzeitige Festschreibungsdauer mehr als 12 Monaten, aber nicht mehr als 60 Monaten liegt. Wie hoch sind die Kosten für ein Terminkredit? Das derzeit günstige Zinsniveau für einen zukünftigen Zeitpunkt hat natürlich seinen Wert.

Wenn nämlich der Zinssatz für Annuitäten-Darlehen nach der Vergabe des Terminkredits steigt, geht der Bank der Zinsertrag verloren. Deshalb berechnen die Kreditgeber eine Prämie für jeden angefangenen Kalendermonat, in dem sie das Terminkreditgeschäft ohne Kosten und ohne Zins anbieten. Bereits im Jahr 2015 wurde eigenständig festgestellt, dass die Prämie für Forward-Darlehen mit einer Forward-Phase von 24 bis 36 Monaten für eine Zinsaufschlag von weniger als 0,5 Prozentpunkten verfügbar war.

In der Regel gilt: Je längerer die abgestimmte Forward-Phase ist, desto größer ist die Zinsaufschlag. Wenn die Banken in der Forwardphase relativ höhere Zinsprämien fordern, ist wieder mit steigenden Zinssätzen für Baufinanzierungen zu rechnen. Die Entgelte für die Grundschuldänderung sind ein wesentlicher Kostentreiber bei der Nachfinanzierung. Übernimmt das neue Institut nach Ende der Festschreibungszeit die Folgefinanzierung, muss die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten des neuen Kreditgebers geändert werden.

Oftmals schrecken die Kreditnehmer davor zurück, ihre Hausbank zu wechseln, um diese Kosten zu ersparen. Bei unserer mehr als 35-jährigen Geschäftstätigkeit als Kreditvermittler gab es auch solche Kundinnen und Kundschaft, die aufgrund von 200 EUR Honoraren auf einen Zins-Vorteil von 3000 EUR verzichteten! In der Regel sind für die Veränderung der Grundpfandrechte Honorare ausstehend. Stellt ein Kreditnehmer einen Forward-Darlehensantrag als Folgefinanzierung, muss die finanzierende Hausbank diesen Kredit neu finanzieren, d.h. z.B. auch einen Kredit aufgreifen.

Weil dieses Kapital während der Terminphase inaktiv ist, investiert das Finanzinstitut es an anderer Stelle. Natürlich sind die Zinssätze für Kurzzeitanlagen geringer als für langfristige Anlagen. Ein Beispiel: Max Mustermann aus dem Hause Kern hat bei seiner Bank einen Forward-Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindungsdauer und einer Forward-Phase von vier Jahren beantrag. Der Kreditbetrag wird bei Vertragsschluss von seiner hauseigenen Bank von einem anderen Finanzinstitut ausgeliehen und unverzüglich für 4 Jahre angelegt.

Bei der Ermittlung der Forwardprämie berücksichtigt seine Depotbank dies jedoch, da Mustermann während der Tilgungsphase erhöhte Zn. zzgl. einer Zinsprämie zahlt. Die Höhe dieser Zinsprämien ist immer abhängig von den jeweiligen Zinssätzen und der Entwicklung der Wechselkurse. Diese Zusatzkosten des Forward-Darlehens sind in der jetzigen Tiefzinsphase sehr niedrig. Wenn dagegen die Baukreditzinsen ansteigen, werden auch die Terminkredite teurer.

Ab wann ist es sinnvoll, ein Terminkredit aufzunehmen? Analog zum Festzinssatz der ausgewählten Baufinanzierung ist der Kreditnehmer auch bestrebt, mit dem Terminkredit einen flexiblen Zinsfuß über einen längeren Zeitabschnitt abzusichern. Steigen die Zinssätze in Zukunft über den tariflichen Satz, rechnet sich ein Terminkredit. Fällt dagegen der Zinsaufwand, bezahlt der Kreditnehmer unnötigerweise mehr für seine Nachfinanzierung.

Ein Forward-Darlehen hat trotz des damit verbundenen Restrisikos ein weiteres Argument zu bieten: Für seine Finanzierungen bekommt der Kreditnehmer eine gewisse Vorlaufzeit. Darf ich ein Terminkredit vor der Aufnahme stornieren? Die Darlehensvereinbarung für das Terminkreditgeschäft ist sowohl für den Kreditgeber als auch für den Kreditnehmer bindend. Dieser Umstand könnte schwierig sein, wenn sich während der Forward-Phase bis zur abschließenden Kreditauszahlung etwas verändert.

So können z. B. sinkende Zinssätze oder eine geänderte Ertragssituation etc. zu einer Situation in der das Terminkreditgeschäft nicht mehr ausreicht. Eine vorzeitige Kündigung oder Rückzahlung des Terminkreditvertrages ist jedoch kaum möglich. Akzeptiert der Kreditnehmer das Terminkredit bei Endfälligkeit nicht, hat der Kreditgeber Anspruch auf eine so genannte Nichtakzeptanz-Kompensation. Der Kreditnehmer hat dem Kreditgeber den Zinsverlust des Kreditnehmers in Gestalt einer Nichtannahmegebühr zu ersetzen.

Der Unterschied zwischen verlorenen Kreditzinszahlungen des Kreditnehmers und den Zinserträgen aus der Investition des Kreditbetrages in Hypothekenpfandbriefe quantifiziert den Verlust der Bank. Darüber hinaus muss der Kreditgeber auch die Möglichkeiten einer Beendigung der Baukostenfinanzierung nach 10 Jahren in die Kalkulation miteinbeziehen. Es ist für den Kreditnehmer schwierig zu beurteilen, ob die Kalkulationen richtig sind.

Wird das Terminkredit nicht angenommen, ist es ratsam, die Kalkulationen des Kreditgebers von einem Anwalt überprüfen zu lassen. In diesem Fall ist es ratsam, die Kalkulationen des Kreditgebers zu überprüfen. Sind Sie auf der Suche nach einem Terminkredit – mit Zinsbürgschaft für Ihren bestehenden Baukredit? Als kompetenter Ansprechpartner für Baufinanzierungen und Terminkredite unterstützen Sie unsere Finanzspezialisten gern – mit einer Zinsbürgschaft.

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