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Wüstenrot Kredit Umschulden

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GRUNDLAGE – 2013/16/0001 grundlage – Beschlusstext

Mit Bezug auf die Gebührenbefreiung nach 53 Abs. 3 WFG hat der Beschwerdeführer dem Gesuch unter anderem ein Dokument mit der Bezeichnung „Schuldschein und Pfandurkunde“ beigefügt. Dementsprechend haben sich die Bauparkasse Wüstenrot AG auf der einen Seite und die T.K. und die W.K. „Zur Sicherstellung des nach dieser Gründungsurkunde vergebenen Kredits, einschließlich Zins, Verzugszins und der nach Abs. 7 gebildeten Kaution für Nebengebühren, wird hierdurch die Immobilie EZ xxx Grünbuch yyyy als Eigentümer (Beschwerdeführer) als Hauptgeld und W.K. in Verpfändung genommen.

Der Beschwerdeführer hat mit Schreiben vom 26. Juni 2012 gegen diese Zahlungsanordnungen – die keine Begründungen enthielten – einen Antrag auf Berichtigung gestellt und darin erklärt, dass er als Bauherr und Wohneigentumsveranstalter auf dem Grundstück xxx Kommanditgesellschaft yyy mit Wohnbauförderung einen Wohngebäudekomplex errichtet. Ein Teil dieses Verkaufspreises wurde von der Bauparkasse Wüstenrot AG getragen, der das betreffende Grundpfandrecht als Sicherheit eingeräumt worden war.

Der Beschwerdeführer war alleiniger Eigentümer der betreffenden Immobilie im Grundbuch und errichtete als Wohneigentumsveranstalter auf dieser Immobilie eine Wohnanlage mit fünf Wohngebäuden mit zusammen 52 Wohneinheiten sowie verschiedenen Technik- und Gemeinschaftsräumen und -flächen nach dem aktuellen Stand der Planung. Der verbleibende Kaufpreis Eigenmittel in Höhe von EUR 160.328,94 wurden von den Käufern nach einem detaillierter dargestellten Zahlungsschema (Vertragsunterzeichnung, Ankündigung der Fertigstellung von Rohbau) von den Käufern zur Zahlung verpflichtet.

Der Abschluss und die Überführung der Wohnanlage ist für das Jahr 2013 geplant. Die Anleihe war erforderlich, um den Barkaufpreis zu finanzieren, nicht aber, um den Bau der Immobilie zu finanzieren. Die in 53 Abs. 3 WFG bezeichneten Kredite sind nur zur Abdeckung der tatsächlichen Errichtungskosten bestimmt, nicht aber z.B. zur Abdeckung der Grund- und Nebenkosten oder einer zusätzlichen Ausstattung der Immobilie oder der gesamten Anlage, die nicht durch die Wohnungsbauförderung abgedeckt ist.

Dem Beschwerdeführer wäre es obliegt gewesen, sich konkret zu äußern und Beweismittel vorzulegen, die zeigen würden, dass das Objekt eine weitere – spätere – Finanzierungsmöglichkeit erfordern würde. Als Finanzierungen sind hier die Summe der Massnahmen zur Mittelbeschaffung für die Errichtung des (geförderten) Gegenstandes zu bezeichnen (vgl. z.B. die veröffentlichten Ergebnisse vom 16) und 16 (10) Jahre.

Aus den Vorwürfen des Beschwerdeführers und den eingereichten Unterlagen ist nach Auffassung der beanstandeten Stelle nicht ersichtlich, dass der registrierte Kreditbetrag für die Vervollständigung des subventionierten Grundstücks herangezogen worden ist. Der letztgenannten Argumentation ist zu widersprechen, dass die Freistellung auch für nicht subventionierte Kredite gewährt werden muss, wenn das Kreditgeschäft die Errichtung eines subventionierten Grundstücks finanzieren soll (vgl. Ed. Zitat vom 23).

Dem eingereichten Einkaufsvertrag zwischen dem Beschwerdeführer auf der einen Seite und W.K. und T.K. auf der anderen Seite sowie dem eingereichten Dokument „Schuldschein und Pfandurkunde“ ist zu entnehmen, dass das Registerpfandrecht als Sicherheit für ein Darlehen der Bauparkasse Wüstenrot AG an T.K. und W.K. dienten, das dem Ankauf der Anteile an der Immobilie und der darauf vom Beschwerdeführer zu bebauenden Ferienwohnung dienten sollte.

Umschuldungen sind jedoch ein Vorhaben, bei dem ein Kredit- oder Kreditvertrag gekündigt und der Betrag des Kredits oder Darlehens getilgt wird, wofür im Gegenzug ein neues Kredit- oder Darlehensgeschäft mit einem anderen Kreditgeber oder Kreditgeber geschlossen wird. In dem angefochtenen Fall hat das betreffende Kredit der Bauparkasse Wüstenrot AG jedoch nicht zur Neuordnung der Schulden, d. h. zur Ersetzung eines anderen Kredits oder Darlehens, sondern zur Erhöhung des von den Abnehmern W.K. und T.K. an den Beschwerdeführer zu zahlenden Barkreditpreises geführt; das Kredit hat damit nicht dazu gedient, eine zuvor bestehende Außenfinanzierung zu ersetzen, sondern den Beschwerdeführer von eigenen Mitteln zu entlasten (vgl. BVerfGE 2, 286 (3)).

Darüber hinaus beeinträchtigt eine Umverteilung nicht die Gebührenfreiheit, wenn sie vor Abschluss des Fördergegenstandes stattfindet, da in diesem Fall das Rechtstransaktion durch die Fremdfinanzierung des Gegenstandes verursacht wird (vgl. Ed. Entscheidung vom 28). Die zuständige Stelle beruft sich in der streitigen Entscheidung darauf, dass das „Darlehen“ (das fragliche Kredit der Bauunternehmung Wüstenrot AG) zur „Finanzierung des Barkaufpreises“, nicht aber zur Erbringung der Bauleistung erforderlich war.

Die zuständige Stelle vernachlässigt, dass sich die Gebührenfreiheit nicht nur auf die Gebühren im Rahmen des Förderkredits selbst, sondern auch auf andere Kredite bezieht, die zur Förderung eines subventionierten Bauprojektes erforderlich sind, obwohl seit der Novellierung des 53 Abs. 3 WRG durch das BGBl. Nr. 460/1990 die „Notwendigkeit“ nicht mehr von entscheidender Bedeutung ist (vgl. die vorgenannte Entscheidung vom 21. Septembers 2002).

In dem vom Beschwerdeführer im Rahmen des Verwaltungsverfahrens vorgelegten Einkaufsvertrag wird ausdrÃ??cklich von der zu bauenden Ferienwohnung gesprochen und vorgesehen, dass der Kaufpreis nach dem Stand der Arbeiten erstattet wird, auf den sich der Beschwerdeführer auch in der Beanstandung ausdrÃ? Die zuständige Stelle hat nicht nachgewiesen, dass die betreffende Ferienwohnung zum Zeitpunkte des Vertragsabschlusses zwischen dem Beschwerdeführer auf der einen Seite und W.K. und T.K. auf der anderen Seite bereits fertig gestellt war.

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