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Hypothek

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Vertrags- und gesetzlich vorgeschriebene Hypothek in Bulgarien

Nach bulgarischem Recht wird die Hypothek im Gegensatz zu Deutschland als ein Recht nach dem Schuldrecht und nicht als ein Recht in Form eines dinglichen Rechts angesehen. Die rechtlichen Normen für das Grundpfandrecht sind daher vor allem im Obligationen- und Vertragsrecht – Artikel 149-155, Artikel 166-179 GSV, aber auch im Sachenrecht und in den Registrierungsregeln zu finden. Dabei handelt es sich um die folgenden Punkte: 1.

Das Registrieren de lege latata wird nach dem Personalwesen durchgeführt. Die Kataster- und Grundbuchordnung (KGBG) schreibt ein echtes Registrierungssystem für Grundpfandrechte vor, das derzeit in Bulgarien eingerichtet wird. Bei dem Hypothekarvertrag handelt es sich um einen einseitigen Kontrakt, da nur Pflichten für den Grundstückseigentümer auftauchen. Für die rechtlichen Folgen des Vertrages genügt die Betrachtung der Formulargestaltung nicht, sondern die Hypothek muss in das Kataster eintragen werden.

Parteien des Hypothekarvertrages sind der Pfandgläubiger und der Grundstückseigentümer, der sowohl der Darlehensnehmer als auch ein Dritter sein kann. Das Erfordernis, dass der Grundstückseigentümer Vertragspartner im Sinn des Hypothekarvertrages sein muss, ergibt sich daraus, dass die Grundpfandrechte durch eine aus dem Eigentum an dem Baugrundstück abgeleitete Gestaltungsnachfolge entstehen – § 167 Abs. 3 GSV.

Maßgeblich für den Eigentumserwerb ist der Tatsachenschluss der Entstehung des Grundpfandrechtes, wobei davon ausgegangen wird, dass es zum Registrierungszeitpunkt und nicht zum Vertragszeitpunkt besteht, wie es in § 167 Abs. 3 GVV steht. Voraussetzung für die Gültigkeit der Hypothek ist die Notarform – Beschluss 815-1998-V Zivilrecht Abteilung 96. Der Hypothekarvertrag soll die in Artikel 167 Absatz 2 GSV genannten verbindlichen Elemente enthalten, durch die die am Wertpapiergeschäft Beteiligten, die zu sichernde Forderungen und die Hauptanspruche individuell gestaltet werden können.

Ist eines dieser Merkmale nicht bekannt und sind die Person des Grundschuldigen, des Grundeigentümers oder des Debitors, der Bodenwert, die gesicherte Forderungen oder der Betrag, für den die Hypothek abgeschlossen wird, nicht eindeutig, ist die Hypothek null und nichtig im Sinne von Artikel 170 GSV. Das Grundpfandrecht stellt die Forderungen des Kreditgebers und die Aufwendungen für Ernennung und Erneuerung, Gerichts- und Zwangsvollstreckungskosten sicher – Artikel 174 GSV.

Zur Sicherung der Ansprüche des Kreditgebers in Hinblick auf diese Aufwendungen ist keine besondere Registrierung erforderlich, die Registrierung der Hypothek genügt. Daher werden die Gebühren für die Handlung, aus der sich die gesicherte Forderung ableitet, nicht durch die Hypothek gesichert, es sei denn, die Forderung ist zusammen mit dem Hypothekarvertrag entstanden. Bei der Hypothek handelt es sich um eine Hypothek.

Ein Grundpfandrecht kann nicht nur auf der Grundlage eines Vertrags, sondern auch beim Auftreten verschiedener rechtlicher Tatsachen auftreten, die im Recht verankert sind. Es handelt sich bei dieser Hypothek um eine „gesetzlich vorgeschriebene Hypothek“. Für die Begründung einer Rechtshypothek müssen alle allgemeinen Voraussetzungen gegeben sein – der Rechtsvorgänger muss Inhaber der Immobilie, die Person des Kreditors, des Schuldners, des Eigentümers der Immobilie, der gesicherten Forderungen und des Betrags, für den die Hypothek abgeschlossen wird, der Fälligkeitstermin und die Verzinsung müssen abgeklärt sein – Artikel 170 GSV.

Das rechtliche Grundpfandrecht soll diese Kreditgeber sichern, die einen erhöhten Schutzbedarf haben. Gemäss Artikel 168 GSV kann in zwei Faellen eine gesetzlich vorgeschriebene Hypothek eingerichtet werden: Im ersten Beispiel geht es um die Schaffung einer Hypothek zugunsten des Verkäufers einer Immobilie. Es wird in Verbindung mit dem verkauften Grund und Boden ernannt und stellt die Ansprüche des Verkäufers des Grundstücks aus dem Verkaufsgeschäft sicher – Artikel 168, Abs. 1, S. 1 GSV.

Bei bilateralen gegen Entgelt abgeschlossenen Vereinbarungen ergibt sich die gesetzlich vorgeschriebene Hypothek, da diese auch dem Käufer der Immobilie Pflichten auferlegen. Gegenwärtig gibt es auch andere Formen der rechtlichen Verpfändung. Beispielsweise hat die Nationalbank das Recht, eine gesetzlich vorgeschriebene Hypothek auf Grund und Boden oder verwandte Schutzrechte zu begründen, die ganz oder zum Teil durch einen Bankkredit erlangt wurden – Artikel 60(4) GKV.

Erst nach der Registrierung werden der Hypothekarvertrag, die rechtliche Hypothek und die Hypothek, die als Sicherheit vor einem Richter gestellt wird, wirksam. 166 Abs. 1 GSV schreibt vor, dass die Grundbucheintragung im Kataster vorzunehmen ist. Es handelt sich um ein offizielles Immobilienregister – Artikel 3, Absatz 1 GKGB.

Die bulgarischen Grundbücher befinden sich noch im Aufbauprozess. Gemäß Artikel 73, Abs. 1 GKGB wird das Kataster für die einzelnen Landkreise im Auftrag des Bundesjustizministers nach der Aufbereitung der Grundstücksdaten im gesamten Landkreis erstellt. Der Grundbucheintrag, einschließlich der Grundschuldenerfassung, wird weiterhin nach dem Personalgrundsatz erfolgen.

Bei der Registrierung der Hypothek sind die rechtlichen Folgen zeitbegrenzt. Der Eintrag ist 10 Jahre ab dem Tag der Registrierung gültig – Artikel 172 Absatz 1 S. 1, S. 1 GSV. Eine Verlängerung der Registrierungsdauer ist möglich, wenn die durch die Hypothek gesicherte Forderungen noch nicht zurückgezahlt sind.

Zur Aufrechterhaltung der ursprünglichen Rangfolge der Hypothek sollte die Registrierung vor Ende der Zehnjahresfrist erneuert werden – Artikel 172 Abs. 1 S. 2 GVV. Gibt es keine Erneuerung, wird die Hypothek nicht mehr in ihrer ursprünglichen Rangfolge geführt. Eine Neueintragung kann auch nach dem Ende der Geltungsdauer der Ersteintragung erfolgen.

Es handelt sich jedoch um eine Neuregistrierung und eine neue Rangfolge – Artikel 172 Abs. 2 GSV. Ein Grundpfandrecht ist nach Rückzahlung der zu sichernden Forderungen aus dem Kataster zu löschen. Das Löschen kann ganz oder zum Teil stattfinden. Der Gesetzgeber reguliert vier Fallbeispiele, in denen die Hypothek gekündigt werden kann.

Zum einen handelt es sich um die so genannte willentliche Kündigung, die mit schriftlicher Zustimmung des Kreditors mit beglaubigter notarieller Beglaubigung der Signatur stattfindet – Artikel 179 Absatz 1 GSV in Verbindung mit Artikel 20 Absatz 1 der Registerordnung. Das Grundpfandrecht kann auch auf der Grundlage eines rechtlich bindenden gerichtlichen Beschlusses ausgeübt werden, durch den die Aufhebung entschieden wird – Artikel 179, Absatz 1 GSV, Artikel 192 in Verbindung mit Artikel 179 GSV.

Nach Ablauf von zehn Jahren ab dem Tag der Registrierung des Grundpfandrechts und ohne Verlängerung oder Verlängerung der Registrierung wird die Kündigung auf Verlangen eines Beteiligten – des Grundstückseigentümers, desuldners oder eines anderen Kreditnehmers – gemäß Artikel 22 des Registerreglements vorgenommen. Bei der öffentlichen Auktion der Immobilie erlöschen alle Grundpfandrechte – Artikel 175 GVV.

Dem Grundstückskäufer steht das Recht zu, die Aufhebung der Grundpfandrechte zu verlangen, wenn er vor dem Grundbuchamt den Nachweis erbringen kann, dass der Kauf vollzogen wurde und der Erwerber die Grundpfandrechte nicht akzeptiert hat.

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