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Hauskredit Schweiz

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Der deutsche Wohnimmobilienmarkt wird für schweizerische Investoren interessant.

„Die bald massiv steigende Kursentwicklung des Franken zum Erwerb von Eigentums- und Mehrfamilienhäusern am Bodensee dürfte von zahlreichen schweizerischen Investoren genutzt werden“, sagt der Managing Partner der Bodenseeniederlassung der Engel & Völkers Broker-Franchisekette. „Vieles deutet darauf hin, dass Inhaber von Bundesimmobilien aus Deutschland und anderen Euro-Ländern nun den Verkauf ihrer Liegenschaften in Betracht ziehen werden, um Profite zu erzielen“, sagt Robert Weinert, Projektmanager Real Estate Monitoring bei der Beratungsfirma Vüest &tner in Zürich.

Mit dem Frankenschock, der auf die Verzichtsentscheidung der Schweizerischen Bankgesellschaft (SNB) auf den Mindestumrechnungskurs von CHF 1.20 zum EUR folgt, ändert sich der Grundstücksmarkt auf beiden Seiten der Staatsgrenze. Seit einigen Jahren werfen sich vermehrt deutschsprachige Investoren in schweizerische Stockwerke. In den Turbulenzen der Eurokrise hatten sie gehofft, in dem sich der bewährte Fluchtfranken und die deutlich gestiegenen Immobilienpreise einen geeigneten Hafen für ihr Vermögen zu haben.

Da der Schweizerfranken seit Mitte Jänner nicht mehr an die gemeinsame Währung Europas gebunden ist, ist der Kurs der Alpenwährung um mehr als 17% gestiegen – ebenso wie die Mieteinnahmen und die Liegenschaftswerte. Allerdings können nun auch die deutschen Investoren, die kurz nach Beginn der Finanzmarktkrise im Frühjahr 2008 in Schweizer Liegenschaften investierten, deutlich mehr Gewinn erzielen.

„Seitdem sind die Kosten für Eigentums- und Eigenheime je nach Land um 40 bis 50 Prozentpunkte gestiegen“, sagt Weinert. Im Vergleich zum Vorjahr hat der CHF seit Ende 2008 52% gegenüber dem EUR zulegt. Es ist jedoch keinesfalls gesichert, dass viele Investoren aus den Euro-Ländern ihre schweizerischen Liegenschaften umgehend verkaufen werden.

„Die Erfahrung zeigt, dass Immobilienverkäufer und Interessenten zunächst abwarten, wann wirtschaftliche Änderungen eintreten“, sagt Thomas Frigo, Managing Director von Engel & Völkers Schweiz. „Durch die Aufwertung des Schweizer Frankens und die inzwischen steigenden Mietpreise in der Schweiz können mit den in den Jahren 2008 und 2009 akquirierten Bundeswohnungen heute jährliche Renditen von mehr als sieben vorweisen.

Es gibt jedoch ein Problem: Der schweizerische Franc hat nicht nur gegenüber dem EUR, sondern auch gegenüber anderen Fremdwährungen stark an Wert gewonnen. Dies könnte es den Verkäufern erschweren, ihre schweizerischen Liegenschaften zu den kürzlich bezahlten Höchstpreisen auf den Markt zu bringen, vor allem wenn sie Ferienobjekte sind. Es ist auch fragwürdig, ob die Schweiz ihre Liegenschaften im Alpenstaat nun von ausländischen Investoren kaufen wird – oder ob sie ihre hohe Devise selbst für den Kauf einer Immobilie im Euroraum verwenden.

„Die Eigentümer von Ferienhäusern in Italien und Spanien bevorzugen es nun, sie wegen der starken Nachfragemacht des Frankens den schweizerischen Einkäufern anzubieten“, sagt Frigo. In der Schweiz dürfte sich der Anleger dagegen auf dt. Stockwerkeigentum oder sogar ganze Mehrfamilienhäuser konzentrieren. „â??Im Vergleich zu den sÃ?deuropÃ?ischen LÃ?ndern ist die dt. Volkswirtschaft robustâ??, sagt Rudolf Minsch, Chefökonom des deutschen Dachverbandes Economicsuisse.

Darüber hinaus wird erwogen, dass der Franc zu einem späteren Zeitpunkt wieder nach oben tendiert. Für einen Vergleich der Kaufkraft in beiden Währungsräumen berechnet Minsch, dass „ein Wechselkursverhältnis von 1,28 Francs zum EUR angebracht erscheint“. Sollten die Gemeinschaftswährungen nachhaltig mit diesem Wert zulegen, könnte der schweizerische Immobilienmarkt im Euroraum einen Währungszuwachs von rund 28 Prozentpunkten generieren.

Gleichzeitig sind die Gefahren im wirtschaftlich potenten Deutschland wesentlich niedriger als in Spanien, Portugal oder Italien. Bisher zögerten viele Bürgerinnen und Bürger der Schweiz, Häuser in Deutschland zu kaufen, weil sie nicht trauten, dass die Berner Zentralbank in der Lage sein würde, den Mindestumrechnungskurs langfristig zu halten. Aber mit der deutlichen Aufwertung des Frankens sind „die Wechselkursrisiken für schweizerische Immobilienanleger in Deutschland signifikant gesunken“, sagt Minsch.

„Seit einigen Jahren sind die Schweiz die international bedeutendste Käuferschicht in unserem gehobenen Neubau“, sagt Nikolaus Ziegler, geschäftsführender Gesellschafter der in Berlin ansässigen Ziegler Bank- und Immobilienkonsulting GmbH. „Aber auch bei der Genehmigung des Umtauschkurses durch die Schweizerische Bundesbank gibt es eine Reihe von Verlierern. Seit 2001 haben hundertausende von deutschen Anlegern geschlosse Investmentfonds unterzeichnet, die ihre Anlagen mit Darlehen in Franken fremdfinanziert haben.

Für viele Emittenten waren Frankenkredite damals für viele Emittenten interessant, da die Zinssätze in der Schweiz tiefer waren als in der Eurozone. Im Gegenzug haben sie ihre Investoren jedoch einem Wechselkursrisiko ausgesetzt. „Etwa zehn Prozentpunkte der seit 2001 aufgelegten Investmentfonds haben ihre Anlagen proportional zu den Frankenkrediten getätigt“, sagt Frank Netscher, der für die Analyse zuständig ist. Die in den Jahren 2005 und 2006 lancierten Partizipationsmodelle müßten in diesem und im kommenden Jahr Darlehen in Höhe von mehr als einer Milliarde Schweizer Franken reformieren, da dann die auf zehn Jahre angelegte Zinsbindungsfrist abläuft.

Für die Investoren das Problem: „Damals betrug der Durchschnittskurs noch rund 1,57 Francs gegenüber dem Euro“, sagt Netscher. Infolge der Wertsteigerung der Alpenwährung ist der effektive zu zahlende Darlehensbetrag um mehr als 30 Prozentpunkte angestiegen, da die meisten Mittel nur eine geringfügige kurzfristige Rückzahlung geleistet hätten. Die Mehrheit der Initianten hatte auf eine beschleunigte Schuldentilgung verwiesen, um vermehrt an Investoren auszahlen zu können.

Dies könnte in vielen FÃ?llen dazu fÃ?hren, dass die Mittel zunÃ??chst keine Auszahlungen an die Investoren mehr erbringen. Das ist immer dann derselbe, wenn die Wertsteigerung des Frankens bedeutet, dass der geschuldete Betrag die im Darlehensvertrag festgelegte Kreditgrenze zum Verkehrswert der Liegenschaft übersteigt. „â??In diesem Falle darf die Fondgesellschaft den Ã?berschuss aus den Mieteinnahmen nicht mehr an die Investoren ausschÃ?tten, sondern muss ihn als Zwischenstopp an die Hausbank verpfÃ?umen.

„Opfern des neuen Frankenstarkes sind auch viele Hauskäufer, die ihr Haus vor Jahren nicht in EUR, sondern in Schweizer Landeswährung mit ihren damals tieferen Zinsen finanziert haben. Die Restverschuldung ist von einem Tag auf den anderen um rund 20 Prozentpunkte gestiegen. Dagegen hatten sich in Deutschland nur wenige Privatimmobilienkäufer auf Darlehen in alpiner Landeswährung verlassen.

In Deutschland waren die Grundbesitzer in der Grenzregion die gebräuchlichsten Kreditnehmer, die in der Schweiz tätig sind und ihren Arbeitslohn in der Landeswährung erhalten. Der Entscheid der SNB betraf aber auch eine ganze Anzahl von schweizerischen Pensionsfonds, die im Euroraum Liegenschaften gekauft haben. Der Bestand des rund 1,3 Mrd. EUR umfassenden globalen Fonds der Züricher Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Auslande („AFIAA“) erlebte aufgrund der Abschaffung des Mindestumrechnungskurses „Abwertungen von rund 15 Prozent“, so AFIAA-CFO Reto Schnabel.

Ebenfalls davon ist auch die Baseler Pensionsstiftung Abendrot tangiert, die in Deutschland rund 30 Mio. EUR investierte. Nichtsdestotrotz zieht die Foundation in Betracht, den hohen Schweizer Franken für weitere Investitionen zu nützen. „Der Immobilienerwerb in Deutschland ist so kompliziert, dass er einen standortbezogenen Nachteil darstellt.“

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